Amendement n° I-2499 (ARTICLE 24) — projet de loi de finances pour 2026

Dispositif

I. – À compter du 1er janvier 2026 est institué un droit d’enregistrement additionnel, perçu lors de l’acquisition à titre onéreux d’un logement (ou d’un ensemble de logements) dès lors que l’acquéreur entre dans l’une des catégories suivantes :

1° toute personne morale dont le siège de direction effective est situé hors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ;

2° toute personne morale contrôlée, au sens de l’article L. 233‑3 du code de commerce, par une ou plusieurs entités ayant leur siège de direction effective hors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ;

3° toute filiale, directe ou indirecte, des personnes morales mentionnées aux 1° et 2°.

II. – Le droit d’enregistrement additionnel est assis sur la valeur d’acquisition du ou des logements, telle que mentionnée à l’article 666 du code général des impôts. Son taux est fixé à 10 %.

III. – Ne sont pas soumis au présent droit additionnel les acquisitions répondant à l’une des conditions suivantes :

a) l’acquéreur conclut avec l’État ou avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) une convention ouvrant droit à une mise en location du logement acquis sous conditions de loyers et de ressources des locataires, pendant une durée minimale de neuf ans (conventionnement à loyer social, très social ou intermédiaire) ;

b) l’acquisition a pour objet la transformation, sous trois ans, du bien en logements sociaux au sens de l’article L. 302‑5 du code de la construction et de l’habitation ;

c) il s’agit de l’acquisition, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un immeuble neuf, d’un logement destiné dès l’origine à être conventionné en logement social.

IV. – Le droit d’enregistrement additionnel est établi, liquidé et recouvré comme les droits de mutation à titre onéreux applicables aux mutations immobilières, et son produit est versé au budget général de l’État.

V. – Un décret précise les obligations déclaratives des acquéreurs redevables, les modalités de consolidation des acquisitions réalisées via des sociétés ou entités interposées (afin d’identifier l’ayant droit économique ultime) et les règles anti-contournement nécessaires à l’application du présent article.

Exposé Sommaire

Cet amendement du groupe LFI vise à lutter contre la financiarisation internationale d’une partie du parc résidentiel français en créant une surtaxe sur l’acquisition de biens immobiliers par des capitaux étrangers.

En effet, cette financiarisation contribue à la tension de certains marchés locaux du logement et à la captation de rentes immobilières sans contrepartie sociale. Ces dernières années, on observe une montée en puissance des investissements par des fonds étrangers (fonds souverains, fonds d’investissement, sociétés étrangères) dans l’immobilier résidentiel : près de 35 à 45 % des montants investis en immobilier en France proviennent de capitaux étrangers, et plusieurs opérations d’envergure ont vu des portefeuilles de milliers de logements rachetés par des investisseurs venus hors Union européenne. Si l’ouverture du marché immobilier international est souvent vantée pour ces effets positifs (apports de capitaux, construction de logements neufs), elle comporte aussi des risques : stratégie spéculative d’achats-reventes rapide, pression à la hausse sur les prix du foncier et sur les loyers, moindre ancrage territorial des propriétaires bailleurs, ou encore moindre appétence pour les projets socialement utiles (logements à loyers abordables, rénovation de passoires thermiques, etc.) qui offrent une rentabilité financière plus faible.

Afin de protéger notre capacité à maintenir un parc de logements accessibles à la population et de sortir le logement des logiques purement spéculatives, le présent amendement institue un droit d’enregistrement additionnel (une surtaxe) ciblé sur les acquisitions de logements par des entités contrôlées depuis l’extérieur de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. Concrètement, tout achat d’un logement par une société extra-européenne, ou par une société française mais filiale d’intérêts extra-européens, déclencherait l’application d’une surtaxe de 10 % sur le prix d’acquisition.

Le fait générateur et le recouvrement s’aligneraient sur le dispositif existant des droits de mutation. Le choix d’un taux de 10 % vise à être suffisamment dissuasif pour décourager les stratégies purement spéculatives à court terme (où l’on achète un bien dans l’optique de le revendre vite avec plus-value, misant sur la hausse des prix), sans pour autant interdire ces acquisitions : un investisseur étranger pourra toujours acheter, mais il devra intégrer ce coût fiscal supplémentaire dans son calcul.
Le mécanisme proposé a été soigneusement calibré pour ne pas viser les investissements utiles ou socialement vertueux. Ainsi, plusieurs exemptions sont prévues : si l’acheteur étranger s’engage à conventionner le logement acquis à un loyer abordable pendant au moins 9 ans, il ne paiera pas la surtaxe. De même, s’il achète un bien en vue de le transformer en logement social dans les trois ans, ou s’il investit dans un programme neuf de logements sociaux, il sera exonéré. L’objectif est clair : pénaliser ceux qui se cantonneraient à acheter des logements existants pour les louer cher ou les revendre plus cher.

L’enjeu sera d’identifier les bénéficiaires effectifs réels derrière des montages complexes : le décret mentionné au V devra préciser que toute société interposée ne fait pas obstacle à l’application de la taxe si, in fine, le contrôle ultime est extra-européen. Autrement dit, il faut éviter qu’un fonds hors UE crée une filiale en Europe pour acheter : le texte couvre ce cas via la notion de contrôle (Art.233-3 du Code de commerce).

Cette initiative n'est pas un cas isolé : d’autres pays de l’OCDE ont recours à des outils analogues face à l’envolée des prix : en particulier le Canada et sa loi interdisant temporairement les achats par des étrangers non-résidents, mais on peut citer aussi la Nouvelle-Zélande (qui a interdit en 2018 les achats de logements existants par des non-résidents hors Australie).